HOME   > REFERENSI  > -Studi Kelayakan Proyek Bangunan Komersil >    -BAB 3 - Hukum & Perizinan

 
 

   -BAB 3 - Hukum & Perizinan

  



BAB III
ASPEK  HUKUM DAN PERIZINAN
 

Aspek hukum adalah aspek yang sangat penting dalam suatu studi kelayakan, termasuk dalam bidang bisnis properti, oleh karena itu aspek ini merupakan aspek yang pertama yang perlu ditinjau sebelum pembahasan aspek aspek lainnya.
Dalam hukum properti, sebagaimana yang dimaksud dalam hukum tanah Anglosaxon adalah “Real property” atau dalam Buku II KUH Perdata Indonesia, (hukum benda barat) yaitu benda tak bergerak atau tanah hak (Undang undang Pokok Agraria), dengan kata lain benda yang tidak bergerak diatas suatu tanah “Land and all attachment to land”. Dalam bisnis properti aspek aspek yang perlu ditinjau adalah sebagai berikut :
 
 
III.1.Aspek Hukum Kepemilikan Tanah.
 
  1. Bukti surat, bukti kepemilikan atas yang terkuat adalah sertifikat tanah, namun tidak mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat tuntutat pihak lain untuk membatalkan serifikat itu karena adanya cacat hukum. Ketidak mutlakan tersebut untuk menjamin azas keadlian dan kebenaran oleh karenanya ada 4(empat) hal prinsip yang wajib dipenuhi didalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu :
    1. Status /dasar hukum (atas hak kepemilikan).
    2. Identitas pemegang hak (kepastian subyektif.
    3. Letak dan luas obyek tanah (kepastian oyek).
    4. Prosedural penerbitannya (procedural).
  2. Bukti Fisik adalah untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar benar menguasai secara fisik tanah tersebut, agar menghindari terjadi dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (phisik) dan hak bawah surat.
 
III.2.Perizinan.
 
Dari hasil wawancara dengan instansi terkait yaitu  bagian Dinas Tata Kota  DKI dan Suku Dinas Tata Kota  didapat keterangan bahwa Land Use/lokasi tapak tanah  peruntukannya masih berupa Wbs (Wisma Besar) dan Wsd (Wisma Sedang). Untuk rencana pembangunan “Fatmawati Square”  tersebut harus dilakukan perubahan peruntukan  menjadi  Wkt (Wisma Kantor) atau Wdg (Wisma Dagang).
Adapun prosedur yang harus dilakukan  secara garis besar adalah sebagai berikut :
 
  1. Pihak pemilik lahan dalam hal ini PT. BRI membuat surat permohonan
  2. perubahan peruntukan lahan ditujukan kepada Gubernur DKI Jakarta     dengan tembusan  .
    1. Sekda propinsi DKI Jakarta
    2. Kepala  Dinas Tata Kota Propinsi DKI Jakarta
    3. Kepala Suku Dinas Tata Kota
    4. Biro Administrasi Sarana Perkotaan Propinsi DKI Jakarta
    5. Biro Perlengkapan  Propinsi DKI Jakarta
    6. Walikotamadya Jakarta Selatan.
  3. Team Suku Dinas Tata Kota akan melakukan  pengukuran kelokasi  tapak tanah  untuk menentukan batas-batas lahan tersebut.
  4. Gubernur  mengadakan rapat  beserta jajarannya ( Badan Pengelolahan Lingkungan Hidup, Dinas Tata Kota dan Pemda ) dalam rangka membahas usulan perubahan peruntukkan dimaksud dengan syarat-syarat yang sudah dipenuhi oleh pemilik lahan dalam hal ini PT.  BRI.
  5. Salah satu syarat pendukung adalah hasil studi kelayakan yang menggambarkan bahwa  disepanjang jalan Ibu Rs. Fatmawati sudah merupakan  tempat bisnis/sentra bisnis.
  6. Jika syarat-syarat memang sudah lengkap dan diteliti  maka dikeluarkan Surat Keputusan (  SK  ) Gubernur yang menjadi dasar diterbitkannya Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah ( SIPPT ).
Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi :
 
•  Surat Tanah ( Sertifikat tanah )
•  KTP dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI ( persero )
•  PBB
•  Gambar Bestek  yang digambar Arsitek  yang mempunyai  Surat Izin Bekerja  
    Perencana  ( SIBP ) Arsitektur.
•  Syarat pendukung Studi Kelayakan lokasi  Tapak tanah .
•  Dan data data pendukung lain-lain
 
6.Selanjutnya Kegunaan SIPPT  adalah salah syarat pengurusan Site Plan dan IMB ( Ijin Membangun Bangunan ).
 
A.Dasar Hukum 
 
  • Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor  7   Tahun 1991 tentang Bangunan dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
  • Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta  Nomor 1598 Tahun 1992  tentang Tata Cara Memperoleh  Izin Mendirikan  Bangunan, Izin Penggunaan Bangunan dan Izin Perpanjangan  Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
  • Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus  Ibukota Jakarta Nomor 823 Tahun 1993 tentang Perubahan atas keputusan Gubernur Kepalah Daerah khusus Ibukota Jakarta Nomor 1598 Tahun 1992 tentang Tata Cara Memperoleh izin mendirikan Bangunan dan Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
  • Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 525  Tahun 1989 tentang Pedoman Memperoleh Izin Mendirikan bangunan ( IMB ) dan Izin Penggunaan Bangunan        ( IPB ) bagi Bangunan Gedung  yang telah Dibangun Milik Asset Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
  • Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 574 Tahun 1993 tentang Petunjuk Teknis Cara Perhitungan Retribusi Bangunan.
 
 
B.Persyaratan
 
B.1.Permohonan IMB dan IPB diajukan sekaligus dengan persyaratan    sebagai berikut  :
 
  1. Mengisi formulir permohonan yang telah disediakan.
  2. Fotokopi kartu tanda penduduk dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI
  3. Fotocopi surat-surat tanah satu set , dapat berupa sertifikat tanah,   surat girik dll.
  4. SIPPT dan Gubernur Kepalah Daerah dengan peta bukti    pembebasan tanah, bagi yang disyaratkan
  5. Keterangan Rencana Kota 7 lembar berupa :
  • 5.1.Keterangan/Peta Rencana Kota atau Rencana Tata Letak Bangunan dari Dinas/Suku Dinas Tata Kota.
  • 5.2.Peta kutipan rencana kota dari Dinas/ Suku Dinas untuk bangunan  rumah tinggal pada lokasi yang telah dikeluarkan Rencana Terinci Kota dan untuk  bangunan bukan rumah tinggal hanya yang telah memiliki IMB dan digunakan untuk kegiatan perbaikan dan atau penambahan bangunan/bangunan-bangunan.

B.2.Selain surat tanah  harus dilengkapi juga dengan surat pernyataan  dari pemohon  yang bersangkutan bahwa tanah  dimaksud tidak dalam sengketa.

B.3.Dalam hal bangunan/bangunan-bangunan terletak pada lokasi yang kondisi lapangannya belum memungkinkan untuk dilaksanakan sesuai dengan rencana kota, Keterangan  Rencana Kota dapat digunakan peta opname lapangan yang dikeluarkan oleh Dinas/Suku Dinas sepanjang untuk bangunan rumah tinggal serta untuk kegiatan perbaikan/renovasi pada bangunan bukan rumah tinggal yang telah berdiri.

B.4.Untuk bangunan/bangunan-bangunan yang perlu penilaian khusus dari segi arsitektur, selain memenuhi kelengkapan persyaratan juga harus dilengkapi  dengan hasil   penilaian /penelitian dari Tim Penasihat Arsitektur Kota ( TPAK ).

B.5.Permohonan  IMB untuk bangunan/bangunan-bangunan yang memerlukan penilaian konstruksi selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi dengan  :

 
  • Perhitungan dan gambar kontruksi sekurang-kurangnya 3 set serta 1 lembar fotocopy Surat Izin Bekerja Perencana ( SIBPP ) Instalasi. Permohonan IMB untuk bangunan tempat ibadah, selain harus memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi dengan  surat persetujuan Gubernur Kepalah Daerah.
  • iLaporan hasil penyelidikan tanah sekurang-kurangnya 1 set asli pada lokasi bangunan/bangunanbangunan yang memerlukan penelitian instalasi dan perlengkapan bangunan selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi juga dengan surat persetujuan Gubernur Kepalah daerah.
 
B.6. Rekomendasi dari instansi lain yang dipergunakan untuk bangunan/bangunan-bangunan  tertentu akan ditetapkan lebih lanjut.
 
B.7.Permohonan IMB untuk bangunan tambahan dan atau perubahan dari bangunan lama yang telah memiliki IMB persyaratan dapat mempergunakan dokumen izin yang lama.
 
Untuk  kelengkapan rencana pembangunan lokasi tapak tanah tersebut, Aspek hukum yang menjadi acuan adalah  peraturan daerah dan Peraturan Perundang-undangan. 
 
III.3. PERATURAN DAERAH
 
Perda sebagai Aspek Hukum yang menjadi acuan terhadap rencana pembangunan:
 
  1. Perda No. & Tahun 1991, keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota  Jakarta tentang Bangunan Dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
  2. Perda  Kodya Jakarta Selatan No. 3 Th.1999 tentang Retribusi daerah.
  3. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota  Jakarta       Nomor. 115 Tahun 2001  tentang Sumur Resapan.
  4. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota  Jakarta        Nomor. 189 Tahun 2002  tentang Jenis Usaha Kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Upaya Pengelolaan Lingkungan ( UKL ) dan Upaya Pemantauan Lingkungan ( UPL ) di Propinsi Khusus Ibukota Jakarta.
  5. Peraturan Daerah-Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.5 Tahun 1984 tentang rencana Umum tata Ruang Daerah-Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
III. 4.  PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
 
Peraturan Perundang-Undangan terkait secarah signifikan menjamin keputusan Daerah :
  1. Undang-Undang No.5 Tahun 1974 Tentang pokok-Pokok Pemerintahan Daerah.
  2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1974 tentang ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup.
  3. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang
  4. Keputusan Menteri Lingkungan Hidup Nomor Kep-12/MENLH/94 Tentang Pedoman Umum Upaya pengelolaan Lingkungan Hidup.
  5. Peraturan Menteri dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 Tentang Penyusunan  Rencana Kota.
  6. Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 84 Tahun 1992 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Penyusunan Perencanaan Daerah Tentang Rencana Kota.
 
III.5. ASPEK HUKUM DALAM MASA PENJUALAN DAN PENGALIHAN UNIT PROPERTI.
 
A.Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB).
 
Transaksi pemesanan oleh konsumen dilakukan dalam bentuk Booking Fee , sepatutnya pengembang sebaiknya memberikan draft PPJB dalam bentuk komparasi perjajian, premis, harga jual, tanggal serah terima fisik, denda keterlambatan pembayaran, spesifikasi bangunan dan lokasi, hak pengembang dan hak konsumen dan perlu diperhatikan beberapa hal, diantaranya :
 
1.Syarat syah perjajian, pasal 1320 KUHP
2.Kekuatan hokum suatu perjanjiaan, pasal 1338 KUHP .
3.Pemutusan sepihak (termination), pasal 1266 KUHP.
 
B.Serah Terima Fisik,
harus dengan berita acara serah terima phisik yang harus memuat hal hal yang merupakan pengalihan phisik dan tanggung jawab dengan bahasa yang jelas dan tegas untuk menghindari penafsiran ganda.
 
C.Akte Jual Beli,
setelah serah terima phisik dan pengembang menerima uang penjualan secara penuh, selanjutnya dilaksanakan penandatangan Akta Jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris sekaligus pengurusan balik nama sertifikat.
 
 
III.6. BENTUK PENGALIHAN HAK UNIT PROPERTI.
 
  1. Sertifikat Hak Milik.
  2. Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu bukti penguasaan/kepemilikan/ pengunaan atas tanah dan bangunan dengan masa tertentu yang dikeluarkan oleh BPN.
  3. Sertifikat/ Strata title yaitu bukti penguasaan bangunan / ruangan tertentu diatas tanah bersama, yang dikeluarkan oleh BPN.
  4. Sertifikat Hak Sewa Pakai/ Perjanjian sewa, antara penyewa dengan pemilik, sertifikat/ surat tersebut dikeluarkan oleh pemilik lahan.
  5. Keempat hal ini dapat dilakukan oleh pemilik lahan untuk di over alihkan kepada konsumen, sesuai dengan kondisi dan permasalahan serta kepentingan yang dihadapi oleh pemilik lahan, dengan segala kelebihan dan kekurangannya .

by admin@pt-ltf.com

 

 

 

PT. LTF Indonesia

Pilihan Bahasa