HOME   > REFERENSI  > -Studi Kelayakan Proyek Bangunan Komersil >    -BAB 2 - Gambaran Umum

 
 

   -BAB 2 - Gambaran Umum

 


 


 BAB II

 

GAMBARAN UMUM  WILAYAH STUDI

 




II.1.  LETAK GEOGRAFIS.

Luas  Wilayah Kotamadya Jakarta Selatan  adalah 65 km2. Pada umumnya suhu kota Jakarta  memiliki iklim tropis lembab. Karena letaknya berada didaerah katulistiwa, maka Jakarta dipengaruhi angin muson barat bertiup antara bulan November sampai bulan April dan angin muson timur bertiup antara bulan bulan Mei sampai Oktober. Sebagai kota pantai, keadaan cuaca sehari-hari dipengaruhi angin laut dari utara ke selatan. Tinggi curah hujan rata-rata 2.000 mm per tahun . Suhu udara beragam antara 27  -  44,9  C. Jumlah Kecamatan adalah 10 kecamatan  dengan 65 Kelurahan/Desa.  Luas Wilayah Kodya Jakarta Selatan menurut  Kecamatan adalah sebagai berikut (lihat Tabel II.1).
Ditinjau dari segi topografi , Kotamadya Jakarta Selatan  dapat dikategorikan datar , dan sebagian besar berada pada ketinggian 0 – 10 meter diatas permukaan laut. Seluruh dataran terdiri dari atas endapan pleistocen.
Sehubungan dengan susunan geologi tersebut , kekuatan tanah  di daerah Kotamadya Jakarta mengikuti pola yang sama, dimana pencapaian lapisan keras terdapat pada kedalaman  yang sedang.
Daerah  daerah bagian selatan adalah dari tanah alluvial bogor yang subur. Wilayah Kotamadya Jakarta Selatan relatif lebih tinggi dari pada bagian utara.
 
Tabel  II – 1
Luas  Kecamatan Kotamadya Jakarta Selatan
 

NO

KECAMATAN

JUMLAH KELURAHAN

LUAS

( Km 2)

1.

Jagakarsa

6

25,02

2.

Pasar Minggu

7

21,91

3.

Cilandak

5

18,20

4.

Pesanggrahan

5

13,47

5.

Kebayoran Lama

6

19,31

6.

Kebayoran Baru

10

12,91

7.

Mampang Prapatan

5

7,74

8.

Pancoran

6

8,23

9.

Tebet

7

9,53

10.

Setia Budi

8

9,05

 
 
Sumber Walikota Madya Jakarta Selatan bagian Administrasi Wilayah

II.2. PRASARANA SECARA  GLOBAL

Pembangunan Jakarta didukung oleh pembangunan prasarana  yang dilaksanakan baik oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah maupun swasta. Dibidang  prasarana transportasi telah dibangun berbagai sarana transportasi darat seperti : jalan  kereta api, jalan umum, dermaga, pelabuhan penyebeberangan. Jaringan jalan yang telah  dibangun mencapai 4.055 km, antara lain jalan arteri lingkar Jakarta termasuk jalan Kampung Melayu – Saharjo – Karet. Juga dibangun jalan tol Tanjung Priuk – Cawang – Grogol, jalan tol Jakarta – Bogor – Ciawi ( Jagorawi ), Jakarta  - Cikampek dan Jakarta – Merak dan Jalan tol Taman Mini – Pondok Indah yang dapat dilalui menuju lokasi proyek.

Untuk transportasi laut DKI Jakarta memiliki 4 pelabuhan laut yaitu : Pelabuhan Samudera Tanjung Priok yang sekaligus juga merupakan pelabuhan  utama termasuk pelabuhan peti kemas. Pelabuhan lainnya adalah Pelabuhan Sunda Kelapa sebagai Pelabuhan Nusantara, Pelabuhan Pasar Ikan sebagai ( TPI ), Pelabuhan Merunda sebagai pelabuhan kayu, serta  sejumlah pelabuhan Jetty di Marina Ancol dan Kepulauan Seribu. 

Transportasi udara di Jakarta dilayani melalui beberapa Bandar udara yaitu Bandar Udara Internasional  Soekarno – Hatta yang berlokasi di Cengkareng. Disamping itu terdapat juga beberapa Bandar udara lain yaitu : Bandar Udara Halim Perdana kusuma serta Lapangan terbang Pondok  Cabe yang dioperasikan oleh Pelita Air Service, yang lokasinya termasuk di wilayah Provinsi Banten.

Menurut catatan Ditlantas Polda Metro Jaya tahun 1999, angkutan umum yang tersedia meliputi bus kota  bus kota 4.822 buah, mobil penumpang 965.058 buah, mobil bebean 300.438 buah, bemo 867 buah, bajaj 14.612 buah .  Terminal bus yang telah dibangun berjumlah 19 buah.  
 
II.3.  PENCAPAIAN  LOKASI

Lokasi tapak tanah milik PT. BRI yang akan direncanakan dibangun terletak di pinggir Jl. Rs. Fatmawati,  merupakan daerah sentra bisnis yang cukup penting yang ada di wilayah Jakarta Selatan disamping sentra-sentra bisnis lain di wilayah Jakarta. Sehingga nilai jual dari segi ekonomi cukup tinggi permintaannya. Apalagi dalam radius 10 km dari     Jl. Rs. Fatmawati merupakan tempat pemukiman cukup elite dan bergengsi seperti misalnya dari arah Utara berbatasan dengan Kebayoran Baru, dari arah Barat berbatasan dengan pemukiman Pondok Indah, dari arah Selatan berbatasan dengan Cilandak dan Cinere, dari arah Timur berbatasan Kemang, sudah dapat dipastikan daerah ini dari waktu           ke waktu akan berkembang dengan sangat pesat dan mempunyai nilai ekonomi yang tinggi (daerah komersial).

Dari segi pencapaian lokasi lahan termaksud cukup strategis. Sebagai daerah tujuan dapat dicapai baik menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan bus, adapun pencapaian dapat dicapai melalui beberapa akses sebagai berikut :

  • Utara : melalui jalan Panglima Polim dan Fatmawati.
  • Barat : dapat melalui jalan Haji Nawi Raya, atau jalan Radio 
  • Dalam tembus ke jalan Pala Raya kemudian Fatmawati.
  • Timur : melalui jalan Wijaya dan jalan Darmawangsa.
  • Selatan : melalui jalan TB Simatupang atau jalan Cipete Raya kemudian jalan Fatmawati.
Pencapai pada lokasi tapak tanah dapat dilihat pada gambar (Gambar II.3.1) dibawah ini :

Gambar II.3.1 Pencapaian dapat dilakukan melalui berbagai arah seperti terlihat pada gambar. 


 


Gambar II.3.2. Situasi Existing.


II.4.  JUMLAH PENDUDUK DAN PERTUMBUHAN EKONOMI

Penduduk Jakarta  Selatan dari  tahun 1999 ke tahun 2000 mengalami penurunan sekitar 16 persen, yaitu dari 1.966.411. orang penduduk          di tahun 1999 menjadi 1.644.417 orang. Kepadatan penduduk       sebesar 11.360 orang per kilometer persegi.
Kebijakan pembangunan dan strategi pengembangan Kotamadya Jakarta Selatan diarahkan bagi pengembangan pemukiman terbatas dengan penerapan koefesien dasar bangunan  rendah untuk mempertahankan fungsinya sebagai daerah resapan air, sedangkan bagian utara Jakarta Selatan diwujudkan sebagai pusat niaga terpadu seperti pusat niaga Kuningan, Sudirman  dan sebagai pusat perkantoran dan jasa keuangan yang bertaraf  internasional di kawasan Cassablanca.
Dengan terjadinya krisis ekonomi, banyak  kawasan-kawasan  yang berkembang tidak sesuai dengan peruntukannnya. Utamanya tumbuhnya dengan pesat sektor-sektor  informal yang menjamur dimana-mana tanpa mengindahkan lokasi peruntukannya.

Pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan pada dekade 1990-an sebelum terjadinya krisis ekonomi, laju pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan cukup menggembirakan yaitu rata-rata menunjukkan angka pertumbuhan positif 10 persen dengan tingkat laju inflasi selalu dibawah 10 persen. Namun setelah terjadi krisis ekonomi pada pertengahan  tahun 1997 keadaan sungguh menyedihkan, hal ini terlihat dengan laju pertumbuhan ekonomi rata-rata minus 5,60 persen selama periode pasca krisis( 1998 – 2000 ) bahkan pada tahun 1998 keadaan ekonomi yang paling buruk di Kotamadya Jakarta Selatan yaitu minus 19,98 persen dapat dilihat pada Tabel II.4.1 , Tabel II.4.2 dan Tabel II.4.3, serta
 
Table II.4.4.

Tabel II.4.1. Jumlah penduduk Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000
 

No

TAHUN

JUMLAH

1.

1995

1.843.399.

2.

1996

1.830.856.

3.

1997

1.818.191.

4.

1998

1.805.409.

5.

1999

1.792.516.

6.

2000

1.792.214.

 
Tabel II.4.2. Laju pertumbuhan Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000

No

TAHUN

NILAI PDRB

( Triliun Rp. )

PERTUMBUHAN

( % )

 

1.

1995

11,13

10,36

2.

1996

12,32

10,76

3.

1997

12,88

04,49

4.

1998

10,30

- 19,98

5.

1999

10,46

01,47

6.

2000

10,83

03,59

 
Sumber : Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi   Perekonomian Ibu Dra    Hj. Connie Chairunnisa, MM
 
Tabel II.4.3. Laju inflasi di Wilaya  Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000
 

No

TAHUN

INFLASI ( % )

1.

1995

09,54

2.

1996

07,30

3.

1997

11,70

4.

1998

74,42

5.

1999

01,77

6.

2000

10,29

 
Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi   Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM

Tabel II.4.4. Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu   Fatmawati dan Sekitarnya.
 

No

SARANA PEREKOMIAN

1.

ITC FATMAWATI

2.

Fatmawati Centre ( d/h Golden Trully )

3.

Pertokoan ( Ruko ) disepanjang Jl. Rs. Ibu Fatmawati.

4.

Swalayan D’Best :

5.

Swalayan Super Indo

6.

Swalayan Hari-hari

7.

Swalayan Koko

8.

Pusat Onderdil ITC Fatmawati

9.

Pusat Onderdil  Pasar Cipete

10.

PD Pasar Jaya Cipete

11.

PD Pasar Jaya Blok A

12.

PD Pasar Jaya Mede

 
Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM.
 
Tabel II.4.4. Lanjutan,Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu   Fatmawati dan Sekitarnya.

No

SARANA PEREKOMIAN

13.

Show Room Mobil

14.

Toko Meubel dan Furniture

15.

Perbankan ( baik Pemerintah maupun Swasta )

16.

POM Bensin ( SPBU )

17.

Bengkel resmi ( Honda Isuzu , dsb )

18.

Apartemen/ Hotel Crystal.

19.

RS. Setia Mitra

20.

Rumah Makan ( Pittza )

21.

Dunkin Donut

22.

Sekolah

23.

Toko Kunci, Cat dan Peralatan Rumah Tangga ( Kawasan Blok A )

24.

Apotik

25.

Toko Kaca

26.

Toko Gipsum

27.

Buana Alumunium

28.

Fuji

29.

Davinci Interior

30.

Renaissanse

31.

Toko Marmer

32.

Toko Kunci

33.

Biro Perjalanan

34.

Halmar Sanitary

35.

Adira Mora

36.

Kenari Djaya

37.

Sport Plaza

 
II. 5. KONDISI FISIK RENCANA TAPAK LOKASI

Kondisi fisik tapak tanah sudah menjadi semak belukar/rusak , karena lebih dari 5 tahun Wisma tersebut tidak digunakan . Mengingat  tidak digunakannya wisma tersebut dan melihat perkembangan  disepanjang jalan Jl. Rs.Fatmawati sudah merupakan tempat usaha  yang  berkembang,  dengan tingkat kegiatan ekonomi yang cukup tinggi, maka PT. LTF melihat kesempatan ini merupakan peluang (oppurtunity) yang sangat baik untuk dimanfaatkan secara optimal. 
Untuk mewujudkan rencana pembangunan lahan tersebut, maka dilakukan survey, observasi dan penelitian yang mendalam  berupa pengumpulan data dan informasi yang diperlukan dalam rangka melakukan konsep dan proses perancangan, sehingga diharapkan produk perancangan yang dihasilkan akan sesuai dengan tujuan dan sasaran , terutama dapat memberikan nilai lebih (benefit) yang cukup baik dari segi ekonomi (finansial), mengingat fungsi bangunan adalah sebagai pusat perdagangan dan bisnis.
 
Adapun data dan informasi yang diperlukan mencakup hal-hal sebagai berikut :
  • Kondisi Fisik Lahan  Bentuk Lokasi tapak dan countour/topografi, ketinggian lahan, luas lahan,   dan lain sebagainya. 
  • Kondisi Fisik Bangunan  Terdapat  bangunan bekas rumah dinas pejabat BRI yang sudah lama tidak berfungsi (terbengkalai) dimana kondisI fisik bangunan sudah  sangat memprihatinkan/rusak dan terdapat sebuah  sebuah gardu PLN, nantinya area tersebut akan dibebaskan (dibongkar) .
  • Kondisi Lingkungan dan Perkotaan Lingkungan di sekitar lokasi dan perkembangan perkotaan, baik mengenai master plan pengembangan kota maupun mengenai kondisi pusat-pusat perdagangan dan bisnis yang sudah berkembang di sepanjang jalan Fatmawati dan sekitarnya, untuk dijadikan studi perbadingan dalam proses perancangan.
  • Kondisi Utilitas dan Infrastruktur Sistem jaringan utilitas, baik mengenai sumber air bersih, sumber daya listrik, saluran pembuangan kota, jaringan telekomunikasi dan kondisi infrastruktur seperti kondisi jalan, trotoar dan lain-lainnya.
  • Kondisi Peraturan Daerah Mengingat  fungsi peruntukan masih peruntukan Wisma Besar dan Wisma Sedang maka perubahan fungsi peruntukan harus dilakukan yaitu  perijinan, peraturan yang ditetapkan oleh Pemda setempat terhadap ketentuan ketentuan bangunan, biaya restribusi yang harus dibayar dan hal-hal lain yang berkaitan dengan proses pelaksanaan konstruksi fisik bangunan yang diatur oleh pemerintah DKI.
  • Lain-lain Mencakup keinginan-keinginan atau usulan bila ada dari pihak pemilik lahan (BRI) maupun pihak-pihak lain yang berkepentingan dalam proyek pembangunan pusat bisnis dan perdagangan ini.

 

 

by admin@pt-ltf.com

 

 

PT. LTF Indonesia

Pilihan Bahasa