HOME   > REFERENSI  > -Studi Kelayakan Proyek Bangunan Komersil >    -BAB 5 Aspek Pemasaran

 
 

   -BAB 5 Aspek Pemasaran

 



 V.1. GAMBARAN  UMUM.

 
Sesuai dengan perubahan waktu, bahwa dalam membangun suatu proyek properti terlebih dahulu dilakukan studi kelayakan yang selalu mengikuti perkembangan situasi, yang mana situasi tersebut sangat dipengaruhi oleh kondisi  pasar. Sehingga kesimpulan apakah pembangunan tersebut dimaksud layak atau tidak layak dapat ditentukan dengan tepat.
 
Sehubungan dengan rencana pengembangan proyek tersebut, maka telah dilakukan penelitian pasar tersebut untuk mengetahui gambaran tentang jumlah pasok  dan permintaan / kebutuhan akan properti untuk saat ini dan masa yang akan datang.
 
V.2. POTENSI PASAR.
 
A. Potensi Pasar Properti Komersial.
 
Dari hasil penelitian yang telah dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) dapat diketahui bahwa  tingkat hunian Pusat  Perbelanjaan  di Jakarta meningkat 7,4% dari Tahun 2000 menjadi 92,5 % di Tahun 2001 dan di Botabek meningkat 7% menjadi 89%.  Pasok hingga tahun 2001 di Jakarta sebesar 1,66 juta m2, sedangkan di Botabek sebesar 353.300 m2.  Tingkat sewa mengalami peningkatan sebesar 10 -15% dalam mata uang rupiah dari Rp 186.708/m2/bulan pada tahun 2000 menjadi Rp 212.500/m2/bulan pada tahun 2001 akibat naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Pada tahun 2002 permintaan ruang pusat perbelanjaan diperkirakan masih cukup tinggi dengan diikuti penambahan rencana pasok yang relatif tinggi sehingga akan mempengaruhi tingkat hunian ruang pusat perbelanjaan.
 
B. Potensi Kredit Sektor Properti.
 
Diperkirakan  hingga akhir tahun 2002 kredit sektor properti mengalami kenaikan sebesar 15,6% dari Rp 33,28 triliun pada tahun 2001 menjadi Rp 38,48 triliun pada tahun 2002. Kenaikan ini selain didukung oleh pertumbuhan ekonomi yang diperkirakan mencapai 3%-4% yang memicu daya beli masyarakat. Disisi lain, menurunnya suku bunga sub sektor KPR dari 19%-20% menjadi 18%-19% dan suku bunga sub sektor konstruksi dari 19%-20% menjadi 18%-19% pada tahun 2002 akan memicu tingkat permintaan. Pada tahun 2002 posisi kredit properti secara keseluruhan diperkirakan akan meningkat lagi sebesar 5,2 triliun dari 33,28 triliun pada tahun 2001 menjadi Rp38,48 triliun, seiring makin banyaknya bank swasta nasional yang mulai menyalurkan kredit sub sektor KPR dan sub sektor konstruksi.
 
V.3. ANALISIS PASAR PUSAT PERBELANJAAN.
 
A. Analisis Pasok Pusat Perbelanjaan.
 
Pasar pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek mengalami peningkatan yang signifikan dalam dua tahun belakang ini pada tahun 2000 sampai dengan 2002, menyusul telah beroperasinya kembali pusat pusat perbelanjaan yang telah rusak akibat kerusuhan mei 1998.
Diperkirakan permintaan pusat perbelanjaan masih cukup tinggi di tahun berikutnya , meskipun disisi lain diperkirakan akan terdapat pasok pusat pusat perbelanjaan yang akan memasuki pasar sampai akhir 2002 dalam luasan cukup besar. Peningkatan pasok pusat perbelanjaan pada tahun 2001 didominasi oleh wilayah Jakarta dibandingkan dengan Botabek. Diperkirakan peningkatan tahun 2001 merupakan peningkatan tahun terbesar sejak aksi kerusuhan.  Sampai tahun 2001 diperkirakan akan terjadi peningkatan pasok ruang pusat perbelanjaan seluas 182.750 m2 diwilayah Jakarta.
 
Penambahan pasok tersebut berasal dari proyek proyek sebagai berikut :
1. ITC Mega Cempaka Mas 65.000 m2
2. Pasaraya Grande 29.000     m2.
3. Plaza Glodok 26.000 m2
4. Mal Daan Mogot 25.000 m2
5. Plaza Cipulir 13.750 m2
6. Pusat Niaga Puri Agung 5.000 m2
7. Wisma Maspion 8.500 m2
8. Harco Pasar baru 10.500 m2.
9. Dan lain lain belum terdata.
 
Sedangkan untuk wilayah Botabek terdapat kenaikan pasok baru yang berasal dari Plaza Cibubur seluas 9.000 m2. Secara komulatif ruang pusat perbelanjaan di Jabotabek adalah sebesar 2.011.272 m2. beberapa pusat perbelanjaan akan memeriahkan pasar pusat perbelanjaan pada tahun 2002, yang diperkirakan mencapai luasan 323.700 m2. Yang terdiri dari STC Senayan, Harco Mas Mangga Dua, WTC Mangga Dua, ITC Juningan, MTC Kartini, Plaza Pondok Gede, Plaza Ciputat, Cakung Plaza dan Plaza Ekalosari.
 
B. Analisis Penyerapan  Pasar  Pusat Perbelanjaan.
 
Seperti tahun 2000, pasar pusat perbelanjaan telah mulai menunjukan tanda tanda peningkatan permintaan dengan meningkatnya tingkat pengisian pusat perbelanjaan pada tahun 2001, meskipun disisi lain terjadi peningkatan pasok yang cukup signifikan pada tahun yang sama. Tingkat hunian pasar pusat perbelanjaan  di Jakarta mencapai sebesar 92% di tahun 2001 dan sebesar 89% diwilayah Botabek atau meningkat masing masing sebesar 7,4% dan 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Dengan tingkat pengisisan pusat perbelanjaan Jakarta sebesar 92% maka permintaan tahunan pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan mencapai 205.173 m2 pada tahun 2001 atau komulatif mencapai 1.525.334 m2. Pusat perbelanjaan di Botabek juga mengalami peningkatan  permintaan dibandingkan tahun sebelumnya secara komulatif mencapai 314.437 m2. Secara umum tingkat hunian pusat perbelanjaan di jabotabek meningkat dari 88% menjadi 91.47% di tahun 2001. Peningkatan ini diperkirakan akan berlanjut pada tahun 2001 meskipun tidak terlalu tinggi menjadi sebesar 91,98 %.
 
C. Analisis Tingkat Harga Sewa.
 
Tingkat harga sewa diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 10%-15% dalam mata uang rupiah dari Rp 186.708 per m2 per bulan di tahun 2000 menjadi Rp212.500 per m2 per bulan pada tahun 2001, menyusul naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Meskipun dalam mata uang US$ harga sewa terjadi kenaikan 3-5% atau menjadi rata rata sebesar US$50 per m2 per bulan pada tahun 2001 dari US$ 48 per m2 per bulan pada tahun 2000. Hal ini disebabkan banyak pelaku pasar yang mulai menaikan nilai tukar mata uang kurs 1 US$ = Rp 4000- Rp 6.000,-
.
D. Segmentasi Pusat Perbelanjaan.
 
Sebagian pasar pusat perbelanjaan atau 81,6% dari luas total pusat perbelanjaan terbesar di wilayah Jakarta sedangkan sisanya sebesar 18,4% berada di wilayah Botabek. Pasar pusat perbelanjaan di jakarta didominasi oleh pusat perbelanjaan kelas B sebsar 55,9% atau seluas 926.346 m2, dan kelas A sebesar 27,5%. Sedangkan pusat perbelanjaan kelas C memberikan kontribusi sebesar 16,6%. Berbeda dengan profil pasar pusat perbelanjaan di jakarta, maka pasar pusat perbelanjaan di Botabek lebih didominasi Kelas C yang mendominasi sebesar 52,8% atau selaus 186.554 m2 dan sisanya merupakan pusat perbelanjaan dikatagorikan sebagai pusat perbelanjaan kelas B.
Dilihat  dari penyebaran pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta, Jakarta Pusat masih mendominasi pasar pusat perbelanjaan sebesar 42,8%, diikuti oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 21,1 %, Jakarta Barat sebesar 18,1 % dan wilayah Jakarta Timur sebesar 5,5 %, serta Jakarta Utara 12,5%. Pada tahun 2002 diperkirakan pasar pusat perbelanjaan di Jakarta akan bergeser ke wilayah Jakarta Barat dan Utara.
 
E. Peluang Pasar Pusat Perbelanjaan.
 
Dengan meningkatnya permintaan pasar pusat perbelanjaan dua tahun terakhir, mendorong para investor untuk membangun pusat perbelanjaan. Dalam tahun 2001 saja sedikitnya telah terdapat tujuh pusat perbelanjaan yang telah melakukan launching yang sebagian besar didominasi oleh pusat perbelanjaan Strata Tiltle yang dijual secara pre-sale dengan jangka waktu 20 sampai 30 tahun yang diperkirakan akan rampung akhir tahun 2002.  Permintaan ruang pusat perbelanjaan disepanjang tahun 2002 diperkirakan masih cukup tinggi. Namun demikian persaingan yang sangat ketat disektor pusat perbelanjaan strata title akibat masuknya pasok baru dalam jumlah besar pada akhir tahun 2002, dengan asumsi bahwa semua rencana pembangunan dapat terealisasi, maka penambahan pasok ini sedikit banyak akan mempengaruhi tingkat hunian pada akhir tahun 2002 yang berdampak terhadap berkurangnya pangsa pasar bila tidak diikuti oleh peningkatan daya beli dan stabilitas keamanan. Dalam situasi persaingan yang ketat, para peritel dituntut jeli memilih peluang yang ada jangan terbawa oleh kelatahan dan ikut ikutan dalam pembangunan pusat perbelanjaan. Meskipun konsep pusat pusat perbelanjaan terdahulu yang dibangun sebagai pusat spesialisasi barang tertentu seperti yang diterapkan oleh ITC pernah berhasil, namun pengembangan konsep serupa dilokasi yang baru perlu kehati hatian pelaku pasar. Selain itu pusat pusat perbelanjaan tersebut tidak terlepas faktor historikal dan latar belakang dari wilayah masing masing. Analisa terhadap daya serap pasar dalam dalam area perdagangannya, life style, consumer behaviour  dan historikal suatu area lain perlu mendapat perhatian untuk mengantisipasi sekaligus memperkecil resiko yang akan terjadi.
Namun demikian secara umum pasar pusat perbelanjaan masih merupakan primadona dibandingkan sektor properti lainnya. Hal ini dibuktikan dengan masih tingginya tingkat hunian untuk pusat pusat perbelanjaan yang ada ditengah keterpurukan sektor sektor properti lainnya, sehingga diperkirakan penambahan pasok pusat perbelanjaan masih dibawah permintaan pasar potensial yang ada dan menyisakan peluang dibeberapa lokasi tertentu.
 
Dari data realisasi komulatif pasok dan permintaan pusat perbelanjaan di Jabotabek tahun 1997 sampai dengan 2001 dan proyeksi 2002. (data Pusat Studi Properti Indonesia / PSPI)  , lihat tabel  V.1. adalah sbb :
 
 
 
 
 
V.4. PROYEKSI PERMINTAAN 
 
A. Perhitungan Proyeksi Permintaan 25 Tahun Mendatang.
 
Dari hasil perhitungan permintaan diperoleh proyeksi permintaan pusat perbelanjaan di Jabotabek (Tabel , perhitungan terlampir), diperoleh pada tahun 2003 proyeksi Proyeksi permintaan 1.978.347,90 m2, tahun 2004 sebesar  2.116.832,25 m2 dan tahun 2005 sebesar 2.265.010,51 m2 sampai dengan seterusnya sampai dengan tahun 2027 sebesar 10.034.906,51 m2 (lihat Tabel V.2.)
 
                                 
 
 
 
B. Perbandingan  Penjualan (Pasok) dengan Proyeksi Permintaan.
 
Dari target penjualan yang ditargetkan (lihat Tabel V.3.Target Penjualan), yaitu tahun pertama (ke 1) atau tahun 2003 sebesar 2.714 m2, dan tahun ke 2 (dua) sebesar 13.698 m2 dan tahun ke 3 (tiga atau tahun 2005 sebesar  3.758 m2.
 
                    
 
Dari target penjualan dengan perbandingan dengan jumlah permintaan (Market Share) adalah  tahun ke 1 (satu) atau tahun 2003 sebesar 2% dan tahun ke 2 (dua) atau tahun 2004 sebesar 9,9% sedangkan tahun ke 3 (tiga) atau tahun 2005 sebesar 2,5% dari permintaan seluruh Jabotabek, nilai ini cukup baik , sehingga pasar yang diserap tidak kurang dari 10% pun dari seluruh permintaan yang ada, untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel V.4 . 
 
 
 
 
 
V.5. SASARAN PASAR / TARGET PASAR. 
 
Dari potensi pasar yang tersedia , baik Wilayah Kebayoran Baru khususnya dan wilayah Jakarta Selatan umumnya, maka dapat diasumsikan proyek ini akan mendapatkan market share sebesar rata rata kurang dari 10% dari potensi pasar khususnya diwilayah Jabotabek. 
Sasaran pasar ditujukan sbb:
1. Menghimpun pelaku pelaku bisnis dengan jenis usaha yang ada disepanjang Jl. Fatmawati yaitu  bisnis interior/furniture, material dan bahan bahan bangunan, dengan kondisi memberikan fasilitas yang layak, dengan parkir yang memadai.
2. Menyerap Access penduduk di Wilayah Jakarta Selatan, untuk   membeli  bahan bahan kebutuhan material dan bangunan, interior, furniture, sanitair dll, dalam satu komplek pertokoan.
3. Masyarakat disekitar lokasi adalah lingkungan Elite,  sehingga kebutuhan akan bahan material dan bangunan  lebih tinggi dengan kwalitas yang baik di lingkungan perdagangan yang layak serta kebutuhan akan parkir yang memadai.
5. Sitem One Stop Shoping, yaitu segala kebutuhan akan membangun rumah, mulai dari keramik, cat, kunci, AC, alat alat teknik lainnya tersedia di satu lokasi.
6. Tidak menutup kemungkinan  Kontraktor, Konsultan dan Pelaku Bisnis Property (Agent / Distributor), yang sudah mempunyai tempat dilokasi lain, untuk berkantor atau menempati Kanto tersebut  dalam usaha mereka menyerap para konsumen khusus di Wilayah Jakarta Selatan.
 
V.6. PESAING.
 
Sampai saat ini jumlah pengembang yang mempunyai lokasi proyek daerah sekitar lokasi adalah adalah sbb:
 
1. Grand Panglima Polim di jalan Panglima Polim (Kanto).
2. Darmawangsa Square di Jalan Darmawangsa (Kanto).
3. Town Square ( Life Style & Café) 
4. Ruko Radio Dalam. 
5. ITC Permata Hijau ( Apartemen , Mall dan Kanto).
6. Bintaro Square.
7. Mall Cilandak
 
 
 
V.7. HARGA , FASILITAS  DAN  PROMOSI
 
A. Harga
 
Dari hasil pengumpulan data diketahui bahwa harga jual per unit Kanto dan Harga Sewa Mall per meter masih dibawah harga pasaran , harga tersebut sbb:
Untuk Kanto  harga jual berkisar Rp 1.650.000.000,/Unit
Untuk Sewa Mall Rp 125.000,-/m2/bulan
 
Dari harga yang telah ditentukan cukup bersaing, bahkan harga sewa mall , masih dibawah dari harga sewa diseluruh mall yang ada di Jabotabek yang berkisar Rp180.000 s/d Rp220.000,-.
 
B. Fasilitas.
 
Fasilitas menentukan harga jual, bagi konsumen hal ini sangat menentukan sekali terhadap tempat usaha yang mereka pilih. Seperti fasilitas parkir yang memadai, keamanan yang terjamin, kemudahan kemudahan pelayanan lainnya. Untuk Kanto fasilitas yang diberikan listrik 6600 watt, 1 (satu) line telephone. Sedangkan Mall , fasilitas ruangan ber AC ,  excalator , Lift Barang, dan tempat loading barang.
 
 
 
C. Promosi.
 
Promosi merupakan faktor yang tidak kalah pentingnya untuk dilakukan karena tanpa promosi , informasi konsumen tidak dapat mereka peroleh dengan jelas. Promosi tersebut dilakukan melalui media cetak dan elektronik , akan menambah dan meningkatkan jumlah penjualan. 
Dalam pengolahan market adalah merupakan pendukung yang efektif terhadap jumlah penjualan, untuk itu strategi yang akan digunakan untuk pengolahan market adalah sebagai berikut :
- Presentasi pada kantor-kantor, perusahaan swasta atau Instansi Pemerintah pada daerah setempat dan sekitarnya.
- Presentasi dan penyebaran brosur pada pelaku pelaku bisnis didaerah setempat dan sekitarnya.
- Membuat event berupa pameran disertai hiburan yang sesuai dilokasi pembangunan proyek.
- Mengikuti pameran - pameran bersama yang diadakan oleh organizer. 
- Pemasangan spanduk promosi, billboard atau pamplet pada lokasi lokasi yang strategis.
- Lobbying atau mengadakan pendekatan dengan para pejabat atau dengan orang orang yang memiliki pengaruh besar terhadap peminat pasar baik dalam lingkungan instansi maupun lingkungan masyarakat.
- Memberikan undian berhadiah pada para pembeli dengan alokasi dana diambil dari dana promosi.
 
V.8. STRATEGI PEMASARAN.
 
Pemasaran disesuaikan dengan proyeksi penjualan tiga tahun mendatang dengan mengunakan tahap demi tahap sesuai dengan yang target penjualan dan cash flow. Konsumen yang membeli sebagai tanda jadi dapat dilakukan dengan  Booking Fee sebesar Rp 5.000.000,- . Kemudian setelah boking kurang lebih 14 hari , konsumen dapat melakukan cicilan uang muka dan pembayaran pelunasan  selama 4 bulan atau empat kali (4 kali), atau dapat melakukan pembayan melalui KPR pada Bank Bank yang ditunjuk dengan keringan cicilan uang muka 4 kali.
 
Pemasaran sebaiknya dilakukan oleh Agent/ Broker dengan bisa bersifat exlusive maupun open, dalam bentuk  kontrak kerjasama .
 

 

 

 

PT. LTF Indonesia

Pilihan Bahasa